營造出社區的和諧氛圍須依法辦事--小區地下停車位的探討

    營造出社區的和諧氛圍須依法辦事 --小區地下停車位的探討
現就小區地下停車位的相關情況跟大家探討，望大家積極參與，以實際行動維護自己應該享有的權益。
現在的小區基本上都建設有“地下車庫”（本文所指“地下車庫”為僅在地下人防工程中劃的車位，它沒有被隔離成一個個封閉的產權單位。）。地下車庫屬人防工程?！度嗣穹揽辗ā返谖鍡l規定“ 國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！蔽覀兲接懶^地下停車庫（位）的問題，首要解決的是權屬問題。人防工程產權屬國家所有，在非戰時（和平時期）其使用權按誰投資誰就具有使用管理權來處理。如果業主是小區“地下車庫”的投資者，那么小區“地下車庫”的使用權就歸屬業主了。
我們業主是否是小區“地下車庫”的投資者呢？如果小區地下車庫的建設費用，已經納入業主所購房產的建筑成本當中，那么業主毫無疑問就是小區“地下車庫”的投資者。小區地下車庫的建設費用，是否計入業主所購房產的成本當中呢？在開發商的建房財務報告里肯定有明確的記錄，當地主管的物價部門對該小區的房產銷售價格的相關批復文件中也會有房屋成本的信息。如果開發商不能提供有效的地下車庫建設費用未計入房產的文件，則可認定小區地下車庫的建設費用，已經計入業主所購房產的建筑成本當中。（舉例：南京市物價局寧價房核字[2002]14號文件，文件上寫到：金陵名人居建筑面積為82844平方米，其中作為公共配套的地下停車場、辦公用房、活動中心等面積為6900平方米。住宅商品房綜合平均銷售價格，多層為3720元/平方米，高層為3900元/平方米。也就是說，地下車庫的建設，已經納入一期房產的成本。）
現在有許多小區物管將地下車庫（位）要么鎖住不讓業主使用，要么出售給業主，要么出租給業主。這些行為是否侵犯了業主的權益呢？如果業主是地下車庫（位）的投資人，對地下車庫（位）就有使用權，那么小區物管（隸屬開發商）就嚴重侵犯了業主的權益。業主可以依法阻止這種侵權行為，依法享有對地下車庫（位）的使用權，并享有收益。如果開發商是地下車位的投資人，那么開發商可以依法享有對地下車位的使用管理權，并享有收益?！度嗣穹揽展こ唐綍r開發利用管理辦法》第三條規定“人民防空工程平時開發利用應當開發商堅持有償使用，用管結合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。
地下車庫（位）不論權屬歸誰，在平時它都要首先滿足本小區業主停車的需要，然后才對社會開放?！段餀喾ā返谄呤臈l規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。          （作者： 維權田zjgwqt@yahoo.com.cn ）